広島の地価、底は見えないのか


不動産鑑定士 森嶋 久雄

2005年3月の月刊不動産鑑定への出稿記事です。


はじめに :

今年は酉年であり, 「鶏鳴 闇を払い,暁を告げる」 と言われています。十干十二支の一巡り前の乙酉は,1945年(昭和20年)の終戦の年でした。

日本は, 第2次牡界大我で国中が焼け野原となり,その後復興 して今日を迎えています。未曾有の敗戦は,考え方にもよりますが闇でもあり, 光明であったともいえます。


 払われるべき今年の闇は「何か」。新しい時代を告 げる「鶏鳴」とは何か。 時代変化が激しく,混迷を深めている今の世の中でうかつなことはいえませんが, 「戦後」という時代を 根本から覆す変化の歯車が回ることは確かだと思います。

とくに広島は今年,原爆の洗礼を受けて60年になり ます。昭和17年の人口は約42万人の軍都で,戦後その遺産を引き継いで現在人口約114万人の政令都市として立地しています。 札幌,仙台,広島,福岡の中枢都市のなかで,札幌, 福岡は土地価格が一部上昇に転じており,仙台は野球の「楽天」などで活性化が図られ注目を浴びています。

ひとり広島だけが活性化に欠け,元気がないといわれ ています。 それは,広島の地価がバブル以降,今日まで14年間下落していることに象徴されています。

年末年始を九州の博多で過ごした際,元旦の読売新聞の記事「新博多駅全容固まる,20万平方メートルの街,高島屋の出店有力」に目が留まりました。

九州新幹線鹿児島ルートの全線開通にあわせ開業予定の博多駅再開発ビルの全容が明らかになり,福岡市はターミナル機能を備えた二大複合商業核によってさらなる圏域の拡大を図り,年間8300万人が乗降する九州の新しい玄関口を構築することになり,一層の発展が予測 されます。

また, JRの主要駅の再開発は大手百貨店と連携し, いずれも駅のターミナル機能を備えた,都市の玄関口にあたり,商業市街の中心的役軸を果たしています。

既に札幌・大丸,名古屋・高島屋,京都・伊勢丹そし て大阪・三越,博多・高島屋?と続くことになります。

1月3日, JR広島駅に降りたとき,他の都市の駅との差を感じずにはいられませんでした。広島駅の乗降客は年間2500万人です。駅前南口再開発予定のB ブロックは進出予定キーテナントの撤退などにより計画は立ち消えの連続で,いまだ目途が立たない状況に あります。

以上の要因をふまえ,広島の地価の実態はどうなの か,現状と今後どうなるのかを私見的に述べてみたいと思います(他都市との比較のため旧市内の住宅地と 商業地に限定) .。

広島市の地価の特性 :

広島市は旧市内4区(中,東,南,西),新市内4 区(安佐南,安佐北,安芸,佐伯)によって構成され, とくに旧市内は太田川河口の狭い平坦部扇状地とその 周辺を丘陵山地に囲まれた域形にあり,市街地が狭い上に,軍都としての都市集積ゐ歴史と地勢的に造成費 がかかるなど,従来から地価水準が高い特性を備えている。

地価の動向 :

広島市の地価は,住宅地,商業地ともバブル後14 年連続下落傾向で推移している。この傾向を公示価格の住宅地と商業地の最高価格で みるとつぎのとおりである(次項グラフ,価格・変動率の推移を参照) 。

★住宅地: 広島中一2 (中区白島九軒町) H16年 277千円/㎡


  公示地の所在する白島地区は,広島を代表する品等の高い住宅地域で,バブルのピーク時を100とすると現在30-35程度となっている。住宅地としての立地環境に恵まれているために根強い需要に支えられており, 最近では都心型マンションとしても人気が高く,市内 で供給戸数が最も多い地域である。

マンション素地の 不足もあって,土地取得の困難な地域となっており, 今年,地域全域で収集できた取引事例は3件程度である。 地域の地価は,従来年5-10%の下落で推移して いたのが,最近では従来の半分前後の下落となり,やがて底がみえるものと考えられ,地域の住宅地としての人気と土地手当ての困難性などから反転する可能性が高いといえる。

基準階の賃料水準は,月1500-2000円/㎡程度で, ほぼ落ち着いている。 市場の参加者は,大規模地はマンション開発のゼネコンが中心である。

★商業地: 広島中5-1 (中区紙屋町) H16年 1, 820千円/㎡

広島中心市街地の一画に立地する高度商業地域で, 地価はピーク時を100とすると現在は15-20程度となっている。

最近,公示価格ベースでの売買も発生して おり,総額30億円前後の不動産売買の話も相当数聞こえてくるが,地域沿線のビルの取得は,希少性が高く 経済的な事情などがある場合に限定されるようである。

しかし,市場の参加者は,国内外の投資家や法人ある いは地場大手企業・個人など様々な立場の需要者が指摘される。

基準階の賃料水準は,月4500円/㎡程度で,最近 はほぼ落ち着いている。 この二つの代表的な地域以外はどうなのか,概括してみる。